マイホームを中古で購入するのであれば、住宅ローン控除についてちょっと詳しく調べておく必要があります。中古住宅を購入する場合の住宅ローン控除について一緒に確認していきましょう。
【概要】住宅ローン控除（減税）ってどんな制度？
住宅を買う場合は大体の方が住宅ローンを使うと思います。住宅ローンを使って住宅を購入した場合に所得税や住民税が一定割合で控除（減税）される制度です。
住宅購入者への経済的な負担を軽減してくれるとってもありがたい制度です。
【条件】中古戸建住宅の場合、控除が受けられる条件は？
住宅ローン控除が受けられる条件としては、下記の条件1を全て満たした上で、中古住宅の場合は条件2のいずれかをクリアしている必要があります。
条件1（新築も中古も全てクリアする必要があります。）
・取得日から6カ月以内に入居していること
・合計所得金額が3,000万円以下
・ローンの返済期間が10年以上あること
・登記簿記載の床面積が50平米以上あること
・床面積の2分の1以上が自分の居住用であること
・贈与された住宅でないこと
・生計を一にする親族からの購入でないこと
条件２（中古の場合はさらに下記いずれか一つクリアする必要があります）
・木造などで建てられた耐火建築物以外の場合は、家屋が建築されてから20年以内であること。
・鉄筋コンクリートなどで建てられた耐火建築物の場合は築年数が25年以内であること。
・以下のうちいずれかの一定の耐震基準をクリアしていること。
①耐震基準適合証明書の取得
②住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得
③既存住宅売買瑕疵保険の加入
ここまでで、新築住宅はほぼ問題なく住宅ローンは受けられること、中古住宅も木造築20年以内であれば住宅ローンを受けられることがわかりました。問題はそれよりも築年数の古い住宅です。その場合の条件が何やら難しそうですね。
【条件】木造築20年よりさらに築年数の古い物件で控除を受ける場合は？
住宅ローン控除を受けるには、耐火建築物（鉄骨造）で築年数25年以内、耐火建築物以外（木造、軽量鉄骨）の場合で築年数20年以内の基準を満たすことが必要ですが、この基準を超える築古物件に関しては、下記の3つの中からどれかの条件を満たすことが必要になります。
① 耐震基準適合証明書の取得
耐震基準適合証明書は売主側で取得しておいてくれると話は早いのですが、なかなか取得しているという状況はないと思います。
その場合は、物件の引き渡しまでに耐震基準適合証明書の仮申請をしておく必要があります。証明書発行機関（建築士事務所など）に「耐震基準適合証明書の仮申請」を行わなければ、住宅ローン控除の対象にはなりません。
全体の流れとしては↓こんな感じ。
①契約を締結
②耐震基準適合証明書仮申請
③家屋の引き渡し
④耐震診断受診
⑤耐震改修工事
⑥耐震基準適合証明書発行
⑦入居
家屋の引き渡しから6ヶ月で入居まで行うことで、住宅ローン控除の対象になります。
契約を締結する前に耐震診断を実施することもできますが、売主の了承が必要なのと、良い物件だと耐震診断を行っている間にすぐに売れてしまうことが考えられます。
私も現在リノベーション会社に依頼し、良い物件があればメールをいただいておりますが、いいなぁと思った物件は1日2日経たずに売れてしまうことも多く、契約締結前の耐震診断の実施は現実的では無いなと感じます。
【費用】耐震基準適合証明書の取得の場合の主な費用について
あくまで目安ですが、証明書の取得費用は3~5万円程度。耐震改修費用は平均で150万円前後だそうです。
また、改修工事のみであれば工事期間は1週間から2週間程度。改修工事が完了した後に証明書の発行を申請し、実際に証明書が届くまで約1ヵ月程度あるので、それも見越した上で費用やスケジュールを決めるべきでしょう。
② 住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得
住宅性能評価書がない場合は、大体10万円くらいの費用をかけて国土交通省の登録を受けた第三者機関の性能評価を受けなければなりません。
評価を受けるメリットとしては、引き渡し後のトラブルに格安で対応してもらえたり、地震保険の割引が効くようになります。
ただ、築古物件の場合は耐震等級の基準ができた2000年以前に建てられた物件を評価することになるので、評価した結果耐震等級1以上の結果がえられず、耐震改修工事が必要になる場合もあります。おそらくリフォームやリノベーション前提で築古物件を購入する方が多いと思うので、それなら①の耐震基準適合証明書の取得を目指すのが正解なのかなと個人的には思います。
③ 既存住宅売買瑕疵保険の加入
既存住宅売買瑕疵保険は、原則として新耐震基準を満たした物件しか加入できません。また瑕疵保険に関しては売主側でしか加入することができません。
という事は、もし保険に加入してくれている場合は、耐震基準適合証明書も持っているはずなのでこれに加入しておいてくれると購入者としてはすごくありがたいですね。保険に入ってくれていることは少ないと思いますが…。
【結論】築古物件の場合は①耐震基準適合証明書の取得を目指すべき。
これは私が思う結論ですが、築25年以上経つ築古物件の場合リフォームやリノベーションを希望される方が多いと思います。
仮に、耐震基準適合証明書の発行までに耐震改修工事と申請で200万近くかかったとしても、住宅ローン控除で同じくらいの額が戻ってくると思えば、リフォームやリノベーションと一緒に改修工事も行って、安心に暮らした方が良いのかなと思います。
耐震基準適合証明書にて住宅ローン控除を受ける場合は、流れや手順を守らないと対象外になってしまうので物件購入前から準備とスケジュール管理をしっかりしていきましょう。
